Att sälja bostadsrätt via fastighetsmäklare

De allra flesta bostadsrättsförsäljningar som sker idag sker genom en fastighetsmäklare. Detta är naturligt då det är en snårig process och dessutom en stor affär för de allra flesta. Att anlita någon som arbetar med detta på regelbunden basis blir då naturligt, i och med att man som privatperson inte gör så många bostadsrättsaffärer i sitt liv.

Att anlita en fastighetsmäklare i Sverige är tryggt. Kåren är idag en välutbildad kår med flera års högskoleutbildning i ryggen. Ser man till antalet bostäder som förmedlas varje år så är det en väldigt liten andel fastighetsmäklare som anmäls för att något har gått fel i förmedlingsprocessen.

Man skall känna till att fastighetsmäklare i Sverige står under kontroll av Fastighetsmäklarinspektionen. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) är en statlig myndighet som registrerar fastighetsmäklare och som utövar tillsyn över dessa samt informerar om god fastighetsmäklarsed.

En fastighetsmäklare som inte sköter sig kan anmälas till Fastighetsmäklarinspektionen. Om inspektionen tycker att mäklaren har brustit i sitt uppdrag utfärdas en erinran eller en varning och i allra västa fall avregistreras mäklaren. Detta är en trygghet för dig som konsument.

Vidare kan mani de flesta fall vända sig till Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). Om mäklaren är ansluten till FRN har man som köpare eller sälja en möjlighet att vända sig dit med missnöjde kring fastighetsmäklaren. Man kan då kräva skadestånd eller få reduktion på det arvode man har eller skall betala. Att mäklaren tillhandahåller denna möjlighet för kunderna skall ses som en kvalitetsstämpel.

Man har också möjligheten att vända sig till Allmänna reklamationsnämnden (ARN).

Fastighetsmäklare i Sverige har också en skyldighet att inneha en ansvarsförsäkring.

Tips och råd vid försäljning genom fastighetsmäklare

Att välja mäklare är inte alltid så lätt. Inte heller är det lätt att veta vad man kan förvänta sig av en fastighetsmäklare. Arbetsprocesserna ser olika ut från mäklare till mäklare och kunskaper och erfarenheter skiljer likaså. Nedan följer därför några tips och råd i försäljningsprocessen.

Fundera noga igenom vad du förväntar dig av fastighetsmäklaren
Vad är viktigt för dig som bostadsrättsinnehavare? Är det att det blir ett snabbt tillträde, att prislappen är så hög som möjligt, att en barnfamilj köper, att mäklaren inte kostar över en viss summa eller vilka parametrar är viktiga för just dig? För dig kan detta vara självklart men förväntningarna är olika från människa till människa. Därför är det viktigt att ha sina förväntningar klara för sig så att man kan kommunicera dessa till mäklaren.

Med förväntningarna tydligt uppradade kan man också lättare jämföra olika mäklare med varandra så att man väljer den fastighetsmäklare som bäst kan tillgodose rätt behov.

Hur föreställer du dig att din försäljning kommer att gå till?
Nästan alla säljare har en förutfattad föreställning om hur försäljningen av den egna bostaden kommer att gå till.

Väntar du dig en stor annons i morgontidningen, vill du enbart ha Internetmarknadsföring, vill du ha långa visningar eller enbart privata visningar, vill du ha visningar varje vecka tills bostaden är såld eller är det helt upp till fastighetsmäklaren att göra upp en plan för försäljningen, förväntar du dig att en fotograf fotograferar din bostad eller kan fastighetsmäklaren göra detta?

Åter igen handlar det om att ta reda på vad du förväntar dig för att kunna ställa rätt frågor till fastighetsmäklaren och dessutom för att kunna förmedla vad du har för förväntningar. Fastighetsmäklare arbetar på olika sätt och det finns olika teorier om vilken metod som är den bästa. Därför är det inte alls säkert att din fastighetsmäklare arbetar så som du förväntar dig. Var därför tydlig med hur du tänker dig din försäljning.

Välj inte mäklare efter smicker eller för en hög värdering
Ta reda på vad fastighetsmäklaren besitter för kvaliteér för att kunna förmedla din bostad på bästa sätt och försök att inte fångas av smicker eller en hög värdering på din bostad som skiljer sig marknat från andra mäklares värderingar. Det är marknaden som avgör det slutgiltiga priset och inte mäklaren men mäklarens uppgift är att se till att så många eventuellt intresserade får upp ögonen för bostaden. Ta reda på hur mäklaren planerar att göra detta.

Välj en mäklare där det finns personkemi
Samarbetet med fastighetsmäklaren kommer att pågå under en tid. Då är det viktigt att man känner att personkemin fungerar. Välj därför inte enbart mäklare efter vilket företag de kommer ifrån eller utifrån hur de planerar att genomdriva affär. Se också till att du väljer en fastighetsmäklare som du känner att du vill samarbeta med.

Välj inte fastighetsmäklare så som du väljer märkeskläder
Inom mäklarbranschen gäller inte devisen att den som syns mest är bäst. Inte heller gäller devisen att du får vad du betalar för, i alla lägen. Det vill säga att ett dyrt arvode inte alltid är förknippat med en bättre tjänst. En mindre lokal aktör kan vara minst lika bra som den stora mäklarfirman mitt emot. Vänd dig till olika aktörer och se vem du fattar mest tycke för, ställ dem emot varandra och jämför vem som passar dig bäst.

Konkurrensutsätt mäklaren
Välj att bjuda hem 2-3 fastighetsmäklare och låt dem berätta hur de arbetar samt vad de har att erbjuda innan du bestämmer dig för vilken som passar dig bäst. Se hur de arbetar när de säljer in sin tjänst till dig. Du vill ju att personen som skall förmedla din bostad gör detta trovärdigt. Så som de säljer in sin tjänst till dig kommer de också att sälja in din bostad till dina spekulanter.

Jämför inte arvoden – jämför tjänst
Mäklartjänsterna ser olika ut. Därför kan du inte jämföra arvoden med varandra rakt av utan att först ta reda på vad som ingår i respektive arvode. Be varje fastighetsmäklare precisera vad som ingår i det arvode du betalar.

Lyssna till folk i din omgivning
Ofta vet man någon som har anlitat en fastighetsmäklare i sitt närområde. Hör med dem vad de tyckte och lyssna till rekommendationer. Det är den bästa bakgrundsinformation du kan få om en fastighetsmäklare. Du kan också ringa till branschorganisationerna för att se vem de kan rekommendera eller titta i din lokaltidning för att se vilka aktörer som annonserar i bostadssidorna på din ort.

Du kan också vända dig till Fastighetsmäklarinspektionen för att få information om en viss mäklare fått en erinran eller en varning i något ärende.

Var ärlig mot din fastighetsmäklare
Försök inte undanhålla fakta för din fastighetsmäklare i hopp om att du där med kommer att få bättre betalt. Berätta om fel och brister som du känner till om din bostad och spela med öppna kort mot din fastighetsmäklare.

Provision
Provisionen, det vill säga betalningen, till en fastighetsmäklare, kan se väldigt olika ut. Detta är något man kommer överens om när man går in i ett avtal tillsammans.

Den vanligaste formen av ersättning är den ersättningen som utfaller först då fastighetsmäklaren har förmedlat bostadsrätten. Då skall även alla bindande villkor i avtalet mellan köpare och säljare vara uppfyllda. För det mesta innebär detta att köparen skall ha blivit godkänd som medlem i föreningen.

Provisionsmodellerna kan variera kraftigt. Det vanligaste är att fastighetsmäklaren har antingen en procentsats på köpeskillingen eller ett fast arvode. Detta avtalar man om redan från början.

En annan vanlig modell är en kombination av ovanstående. Då avtalar man om en procentsats eller ett fast arvode upp till en viss köpeskilling. Om fastighetsmäklaren sedan lyckas få upp försäljningspriset kan mäklaren ha rätt till en högre procentsats på den övre delen av köpeskillingen.

Förmedlingsprocessen
När valet av fastighetsmäklare är avklarat är det så dags att börja sälja sin lägenhet. Detta är en process som många finner väldigt känslomässigt påfrestande. Därför är det oftast skönt att en fastighetsmäklare sköter allt det praktiska.

Förmedlingen börjar med att mäklare och säljare tecknar ett förmedlingsuppdrag.
Därefter påbörjar mäklaren allt arbete med att marknadsföra bostaden.
Mäklaren håller sedan visningar och när en eller flera intresserar sig för bostaden förhandlar mäklaren med spekulanterna så att man kommer fram till ett upplägg som passar såväl säljare som köpare. Det är i denna process som eventuell budgivning också äger rum.
När parterna är överens skrivs ett överlåtelseavtal och tillträde bestäms.
Därefter sköter mäklaren allt praktiskt som behöver skötas för att hela försäljningen skall kunna genomföras. Bland annat ansöker man i detta skede om medlemskap för köparen i föreningen.
Uppdraget avslutas sedan med tillträdet. Det är då säljaren erhåller köpeskillingen och köparen erhåller nycklar så att denne kan flytta in.

Fastighetsmäklarinspektionen
Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) är en statlig myndighet som registrerar fastighetsmäklare och som utöva tillsyn över dessa. FMI ser också att god fastighetsmäklarsed upprätthålls.

På deras hemsida, www.fmi.se, hittar man mycket matnyttigt när man står i begrepp att kontakta en fastighetsmäklare.

Att vi har Fastighetsmäklarinspektionen i Sverige skapar en trygghet för konsument men gör också att mäklarna i Sverige håller hög klass.